Type de Prêts

Quels sont les types de prêts immobilier légaux?

LE PRÊT AMORTISSABLE

C'est la forme classique d'un emprunt, la mensualité comporte une partie en capital (amortissement) et une autre en intérêts. La partie de capital remboursé augmente chaque mois tandis que celle des intérêts diminue.

Ce prêt comporte plusieurs variantes, report d'amortissement, franchise, lissage, paliers. Il est destiné surtout au financement de la résidence principale ou secondaire et il doit être utilisé avec prudence dans le cadre de l'investissement locatif.


LE PRÊT IN FINE

C'est le prêt à privilégier pour l'investissement locatif, la mensualité ne comporte que les intérêts et l'assurance, le capital est remboursé à la dernière échéance dans sa totalité.

Il est donc nécessaire de reconstituer, par l'épargne, le capital emprunté, ce montage facilite la gestion de l'opération tout au long de son financement : il pèse peu sur l'endettement parce que les mensualités sont plus faibles et il protège mieux la famille en cas de décès.

Le coût total du prêt in fine est plus élevé que celui du prêt amortissable, mais paradoxalement il peut générer plus de 20% d'économie sur le coût final d'un investissement et cela même si la fiscalité de l'emprunteur est modérée.


LE PRÊT RELAIS

Le prêt relais ou de « revente » permet entre deux transactions d'emprunter jusqu'à 80% de la valeur du bien que l'on a mis en vente sur une période de 1 à 24 mois. Les taux pratiqués sont généralement faibles et les intérêts sont calculés à la sortie.

L'utilisation de ce prêt peut s'avérer coûteuse si la banque demande une hypothèque; il faut, dans ce cas, privilégier la caution bancaire.


LES PRÊTS RÉGLEMENTÉS

Ces prêts concernent le financement de la résidence principale.

Ils sont accessibles à la plupart des emprunteurs et ouvrent droit aux aides de l'état : prêt à taux zéro (PTZ) du ministère du logement ou de la ville de Paris, APL et frais de garantie réduits.

Le PAS, prêt à l'accession sociale

Il finance jusqu'à 90% la résidence principale, qui peut être un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, ou la construction d'une maison individuelle. Il est cumulable avec d'autres emprunts et permet de bénéficier de l'APL.

Pour obtenir un PAS, il faut respecter un plafond de ressources variable en fonction de la composition du foyer et le logement doit répondre à des normes d'habitabilité.

Le PLS, prêt locatif social

Le PLS (ainsi que le PLI) est destiné aux personnes privées (morales ou physiques) qui mettent sur le marché des logements dont elles s'engagent à respecter deux caractéristiques essentielles : un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires.
■TVA à 5.5% au lieu de 19.6%, cumulable avec le régime Borloo neuf
■Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée d'au moins quinze ans
■Taux d'intérêt variable, indexé sur le taux du livret A
■Durée : 30 ans au maximum
■Quotité : de 50% à 100% du coût de l'opération TTC

Le PTZ, prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale. Pour bénéficier d'un PTZ, il faut respecter un plafond de ressources fixé par la loi.

Le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de l'ensemble des personnes vivant dans le logement au titre de l'année N-1, ou N-2 si les revenus ne sont pas encore connus ou déclarés. Le niveau des ressources prises en compte, varie en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la situation géographique du logement.

Pour obtenir un prêt à taux zéro, il faut que le demandeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale les deux dernières années, sauf cas particuliers.

Le logement doit être neuf et n'avoir jamais été occupé.

Si le logement est ancien, le montant du prêt octroyé subit une décote de 10% à 25% suivant les zones et le logement doit respecter des normes minimales de surface et d'habitabilité.

Le PTZ peut être aussi utilisé pour le financement de la transformation d'un local professionnel en habitation.

Il ne peut être, en aucun cas, le prêt principal de l'opération : il atteindra au maximum 20% du montant total de l'acquisition ou 50% des emprunts.

Les prêts cumulables avec le PTZ sont le PEL, le PAS, le 1% Patronal et tous les prêts bancaires classiques.

Le remboursement du prêt sera calculé en fonction des ressources de l'emprunteur et des mensualités des autres emprunts : plus les revenus seront modestes, plus le remboursement sera retardé.

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